賃貸借契約の注意事項
不動産事業者は、賃貸借契約を結ぶ前に借主に対して詳細な条件を説明し、契約内容を確認させることを法律で決められています。
その重要事項説明は、宅地建物取引士の資格を持ったスタッフのみ行うことが認められています。
いかにわかりやすく説明してくれるかが良い不動産事業者かを判別する材料にもなります。
不動産事業者は重要事項説明書に署名・捺印をさせる前に必ず「どこかご不明な点や、もう一度確認しておきたい点はございますか？」と親身に尋ねる担当者に当たると信用できます。
「早く契約を終わらせたいから、面倒だから聞くのはやめよう」などと適当に考えて「特にありません」と言ってしまうのはやめましょう。
説明書に署名・捺印をすることは、納得しましたという意味を持ちますので、契約後に万が一何かトラブルが起きて「こんな話は聞いていない！」とクレームを入れても、対応してもらえない可能性のほうが高くなります。
登記記録の記載事項を見ましょう。
登記記録の欄には「建物の所有権を持つ登記名義人(大家さん)」と、大家さんが「所有権以外の権利を持っているか否か」が記載されています。
権利部（乙区）がない（無記入）登記事項証明書は、現在及び過去にもその不動産を担保にお金を借りたことがないことがわかります。
- もし所有権以外の権利があって、それが抵当権の場合は注意が必要です。
- なぜなら、大家さんが賃貸物件を担保にして金融機関からお金を借り入れている場合返済が滞ると物件が差し押さえられます。
- そうなると、入居中の借主は退去せざるを得ないこともあるため必ず確かめましょう。
共同担保目録も同じです。
複数の不動産（土地・建物）を担保にしてお金を借りるケースでは、どの不動産とどの不動産を担保にしてお金を借りているかどうかをわかるのが共同担保目録です。
賃貸借契約時 特約をよく見ましょう。
「重要事項説明」の中で、「特約」という条文を必ずチェックしましょう。
「見ていなかった」「知らなかった」といった理由は適用されません。
- 「室内のリフォーム、修繕の費用
- 「退去時のルームクリーニングの費用
などはは誰が支払うのか。
更新料はかかるのか？
- 更新料は住む地域によって徴収される場合とされない場合があります。
- 東日本では家賃とは別に、約2年ごとに家賃一ヶ月分の更新料が徴収される賃貸が多いです。
- 西日本では更新料を徴収しない賃貸が多く見られますが1年更新もたまにあります。
- また更新の際に事務手数料と火災保険料がかかる場合もありますのでチェックしましょう。
退去予告の期間・契約期間内退去時の違約金はどのくらいあるのか？
- 「１ヶ月前と」しているところがほとんどですが、敷金礼金無しの物件などは、
- 解約予告をした時期によって家賃を一ヶ月分支払う必要がある場合がありますが、これとは別に契約期間内の解約によって生じる「違約金」というものがありますので注意しましょう。
- 敷金・礼金なしや相場より家賃が安いなどの物件では、ここで調整して一年未満での超短期解約などに対する違約金の条項を設けてある場合があります。
- 他へ引越す際には契約書内に記載されている期間内に、大家さんまたは不動産会社へ退去の意思を伝える必要があります。
- 通知方法は電話のみで良いのか、書面での通知が必要かなど契約内容によって違いがあります。
設備が故障した場合支払うのは？
- 引越しした先の賃貸に備え付けられている設備が故障した際、大家さんに修理してもらえるのか確認しましょう。
- 契約内容の中で備え付けの設備に関わる費用負担について何も定めていなければ、一般的な使用範囲内での故障や取り換えは基本的には大家さんが負担するものと考えられます。
- もし設備の修理や交換は借主の負担となっていれば、借主が費用を負担することになります。
例えば備え付けのエアコンなどは、エアコン取替え時の費用や修理費用の負担、その他備え付け設備に関しては、不動産会社や管理会社を含めしっかりと取り決めをしておきましょう。
使い方の制限があるのか？
- 契約の際に「本物件につき、専ら居住の用に供しなければならない」との記載がある場合は、住まいとして以外の使い方は契約違反となります。
- 「ペット禁止」や災害時の避難路確保のために「ベランダに荷物を置かない」、「共有スペースに布団を干さない」などさまざまな取り決めがある場合があります。
トラブル時の連絡先は？
- トラブルが起きてしまった際にいざ連絡を取る相手が何処なのか分かっていないと、焦って対応ができないことがあります。
- 賃貸物件の賃主＝大家さんならばいいのですが、大家さんは物件を貸してくれているだけで管理は他に任せているという場合は、その管理会社が相談先になります。
敷金の精算方法は？
敷金は本来、原状回復に必要な費用を差し引いた額が戻ってきますが、まれに敷金の〇ヶ月分を償却するなどと決められている場合は、その分のお金は戻りませんのでご注意ください。
賃貸住宅トラブル防止ガイドライン
入居者が義務づけられた「原状回復」とは、「明らかに入居者の不注意や過失によって生じた傷や汚れは借主が負担しなければいけない」というもの。
「貸し手（大家さん）負担」と「借り手（入居者）負担」の境界線のまとめ
大家負担
- 古くなった給湯器を、壊れてはいないが次の入居者確保のために交換
- 冷蔵庫の後部壁面の黒ずみ
- 家具の設置による床・カーペットのへこみ、設置跡
- クロスの変色（日照など自然現象によるもの）
- 画鋲やピン等の穴（下地ボードの張り替えは不要な程度）
入居者負担
- 空焚きしてしまって壊れたお風呂
- 通常の使用を超える、キッチンの油汚れ（使用後の手入れが悪く、ススや油が付着している）
- 床に飲み物等をこぼしたことによるシミ・カビ（手入れ不足で生じたもの）
- 壁に結露を放置したことで拡大したカビ、シミ（通常の使用を超える）
- クギ穴・ネジ穴（下地ボードの張り替えが必要な程度）
石綿使用調査の内容及び耐震診断の内容
- 建物に石綿（アスベスト）の使用調査や耐震診断が行われている場合には、その内容が説明されます。
- 注意しなくてはいけないのは、両方とも検査の実施は義務ではないため、「記録なし」の場合もあることです。
石綿（アスベスト）および石綿製品は、2006年（平成18年）9月1日より製造、輸入、譲渡、提供、使用が禁止されました。なのでそれ以前の住宅では建材として使われているケースも多くあります。
似た物件も紹介してもらいましょう
- 賃貸情報サイトから問い合わせた物件だけで気に入った物件に巡り合えればラッキーですが、せっかく不動産会社に足を運ぶのだから問い合わせた物件に似た物件も探してもらいましょう。
- 不動産会社は条件から探すのが仕事なので、あなたが見つけられなかった物件を探してくれるはずです。サイトにまだない素敵な新着物件を紹介してくれるかもしれません。
契約までに主に必要になるもの
無事入居審査が完了したら、契約内容の詳細を改めて確認し、問題なければ契約の手続きに入ります。
契約時に必要なもので代表的なものをリストアップしました。（物件や不動産会社によって異なります）。
- 契約金（敷金、礼金、前家賃、仲介手数料、火災保険料、保証料）
- 契約者の印鑑（基本的シャチハタ不可）
- 契約者の住民票
- 契約者の収入証明書類（源泉徴収、確定申告書、支払証明など）
- 契約者の銀行口座印／通帳
- 連帯保証人の承諾書
- 連帯保証人の身分証明書、（運転免許証、健康保険証）、印鑑証明
- 火災保険加入申込書
一般的に必要と考えられるお金
敷金
家賃1カ月分が目安です。
契約を終えて部屋を退去するときの原状回復費用に充てられます。基本的には原状回復にかかった金額が差し引かれて戻ってきます。
礼金
家賃1カ月分が目安。部屋を所有する大家さんに対して、お礼の意味を込めて支払います。
敷金との違いは退去時に返還されないこと。最近では礼金なしの物件も増えています。
前家賃
家賃1カ月分が目安です。
入居する月の家賃を前払いで支払います。
月の途中から入居する場合は日割り家賃が発生します。
仲介手数料
家賃1カ月分が目安です。法律で上限は「家賃の1カ月分」と決められています。
物件の案内や契約手続きを行った不動産会社に支払います。
火災保険料
- 15,000円程度です。
- 火災や水漏れトラブルなどに備えて、損害保険に加入する必要があり、損害保険会社に支払います。
- 不動産会社に案内された保険ではなく、個人で選んだ保険に加入することも可能です。
保証料
- 連帯保証人がいない場合必要になることがあります。
- 家賃の50%～100%の間が目安となっています。
- 家賃保証会社を利用する場合に支払うお金で戻ってきません。
- 万が一、家賃を払えなくなった場合の備えになります。
鍵の交換料
15,000円くらいかかります。
鍵交換費用は借主が支払うべき？
- ガイドラインには貸主=管理側が負担とされています。
- 国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、賃貸物件の鍵交換費用は、貸主が行うべきであるとされています。
- ただし「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」はあくまでも指針であり、絶対ではありません。
- 国土交通省のガイドラインでも定められているとおり、鍵交換費用を含む他の諸費用は特約としての例外として、借主負担とすることも可能です。
- あくまでも個別の契約が効力を持ちますので、入居の際には契約内容をよく確認するようにしましょう。
害虫駆除・消臭費用代
10,000円くらいかかります。
- 賃貸契約書に書かれていれば、断ることはできません。
- 管理会社の手数料として収入源となっているため納得がいかない場合は契約をあきらめましょう。
引越し費用
- 距離と持っている荷物の量、引越し時期によって異なります。
- シングルで3万～5万円、家族で10万～30万円と幅があるので見積もりをとりましょう。
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別表３ 契約書に添付する原状回復の条件に関する様式
原状回復の条件について
本物件の原状回復条件は、下記Ⅱの「例外としての特約」による以外は、賃貸住宅の原状回復に関する費用負担の一般原則の考え方によります。
すなわち賃借人の故意、過失、善管注意義務違反、その他通常の使用方法を超えるような使用による損耗等については、賃借人が負担すべき費用となる・建物・設備等の自然的な劣化・損耗等（経年変化）及び賃借人の通常の使用により生ずる損耗等（通常損耗）については、賃貸人が負担すべき費用となるものとします。
その具体的内容は、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」において定められた別表１及び別表２のとおりですが、その概要は、下記Ⅰのとおりです。
本物件の原状回復条件
（ただし、民法 90 条及び消費者契約法 8 条･9 条･10 条に反しない内容に関して、下記Ⅱの「例外としての特約」の合意がある場合は、その内容によります。）
Ⅱ 例外としての特約
原状回復に関する費用の一般原則は上記のとおりですが、賃借人は、例外として、下記の費用については、賃借人の負担とすることに合意します（ただし、民法 90 条及び消費者契約法 8 条･9 条･10 条に反しない内容に限ります）。
（括弧内は、本来は賃貸人が負担すべきものである費用を、特別に賃借人が負担することとする
理由）
（ ）
賃貸人・賃借人の修繕分担表
| 賃貸人の負担となるもの | 賃借人の負担となるもの |
|---|---|
| 【床（畳・フローリング・カーペットなど）】 | |
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| 【壁、天井（クロスなど）】 | |
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【建具等、襖、柱等】 |
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【設備、その他】 |
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